曲高和寡开平商业地产的“竞猜游戏”慎入资讯中心
2014年，是开平商业地产狂飙突起的一年。这一年，东汇城8.6万平方米的大型购物中心正式营业，中业新城和裕邦 新外滩、中环广场等项目的商业部分，也初露雏形，不出意外的话，今年都将正式开业迎客。据各地产商公开的宣传数据，市区几大地产项目的商业部分营业面积将超过20万平方米;如果再算上目前仍一家独大的益华商圈，以及金侨城、维多利广场等小型商业项目，开平的商业地产体量着实不算小。
城市综合体或类综合体项目抢滩登陆，对消费者而言肯定是大大的好事，城市形象与品位也将借此大大提升。
但是，很多事情都经不起这个 但是 的推敲。目前，热闹的商业地产现象之后，已呈现出 曲高和寡 的虚假繁荣。
东汇城暂时 曲高和寡
2014年5月1日，东汇城8.6万平方米的大型购物中心试业。仅试业一周，东汇城的人流量就接近30万人次，场内的昌大昌超市营业额更是达数百万元。
可热闹没过多久，在东汇城试业半月以后，人们似乎已经过了尝鲜期，商场内的人流量迅速降到冰点，除四楼的餐饮区外，其他诸如超市、百货、商铺等业态则变得门可罗雀。
1月11日下午，尽管是周日，但东汇城的人流却不多。一楼新大新百货的商铺绝大部分处于营业状态，但少有顾客进店，一些商铺老板或营业员坐在店铺内聊天。从昌大昌超市的收银台看，超市内购物的顾客也并不多。
发现，东汇城内各经营业态针对的多为高端消费人群，新大新百货商品售价超出开平普通百姓消费能力，很多衣服或鞋子，动辄叫价上千元。的一位朋友，在开平从事冻肉制品生意几十年，说起来也是几千万身家，但对于东汇城的消费水平，也表示 有点夸张 。
同在4楼的华夏影城，也没能为东汇城拉来更多的人流。由于前期竞争相对较少，开平的影院多数没有注重影迷文化的培育，目前的经营多依靠等客上门;新开的华夏影城，开业前后有少许营销策划活动，但限于纯商业目的，对整座城市的观影氛围营造无更多裨益。此外，影院少有的营销活动，针对的往往也是青联、商会等相对高端群体，因而落入窄众营销的窠臼，无法启动大众观影的文化消费习惯。
另外，即使是眼下相对热闹的四楼餐饮区，目前也仅六七家开业，而且也不是每一家都客旺。
一些熟悉的商家坦言： 这里要整体旺起来，至少要5年时间。 对于东汇城的钱景，一些人认为只要假以时日，旺是迟早的事;但也有不少人认为， 够呛 。
跟风 项目皆启动乏力
快建快卖的东汇城，以绝对垄断的业态祭出闪电战，但显然没有撼动传统商圈的江湖地位。不过，紧步东汇城后尘的商业地产项目，并没有因此而却步，更没有打退堂鼓。或者说，他们也只能进退维谷了。
已经于去年开盘的中业新城，总占地面积6万多平方米，总建筑面积35万平方米，其中商业部分建筑面积为10万平方米。开平中业房地产有限公司策划主管冯卓毅说，中业新城是一个汇聚商业街、购物中心、中心广场、写字楼、高层住宅区、餐饮、娱乐等商业、商务及居住多种功能的商业综合体。 中业新城位于开平城区发展核心区域之一，与市内各区域相连接，具有较强的、跨区的经济辐射力，它的建成肯定会为开平市民的衣食住行提供更多便利。 冯卓毅说。
但是，眼看几个月过去了，每每自此经过，我们都难免要因冷清的销售氛围为老板捏把汗。尽管该楼盘老早就把其最大卖点 大润发，印成超大广告纸，挂在楼盘显眼处。
此外，位于新昌迳头江边的裕邦新外滩项目，开盘后因血腥暴打讨薪工人事件而形象大损。其商业部分的招商，因住宅销售业绩不理想和地理位置偏于一隅，看起来也不太理想。
至于体量更小且饱受旧城区拥堵和停车难之苦的中环广场，就只能以 理想很美好，现实很骨感 来形容了;尽管其打了个公园地产的旗子，但绿化和休闲设施却很少。今日的长沙公园，已远非开平人记忆中的长沙公园，又遑论借此吸引客流了。
益华商圈宝刀仍未老
与东汇城的高大上不同，益华广场走的则是平民路线。华润万家超市的货品抵买，在老开平群体中已是有口皆碑;其逢年过节的各种促销活动，更是吸引顾客的一大利器。
受区位条件等因素的影响，发现，平日里开平人逛街的首选去处，仍是益华广场和步行街这一带。该区域不仅遍布各种便宜的风味小吃，价格低至百元甚至几十元的靓丽服装也很多见。
事实上，开平城市的商场和超市，如果不计规模，那就可用 无处不在 来形容了。尤其是传统的益华商圈和步行街周边，仅几百平方米的中型超市就有10多家。可以说，尽管该商圈并非单一开发商催生的单体商城，但其已成为事实上的松散、自发型的综合体，在这里，吃喝玩乐，无所不有。
台山和万达的案例启示
台山地王广场由台山市新世界房地产开发有限公司于2009年3月中旬建设开发，于2010年竣工完成，并于2011年1月22日正式营业。2012年第一季度开始，地王广场陷入经营困境。在此背景下，台山地王广场商业管理有限公司聘请了香港创基(商场策划)集团有限公司有 香港商场医生 之称的沈永年及团队入驻地王广场，全盘负责项目策划、运营管理等事务。2012年7月，在台山市旅游局等相关市*单位支持下，台山地王广场重新定位成为 台山旅游中心城 。
当时，地王广场热销时，台城步行街的许多业主也躁动了起来。他们觉得地王广场有可能成为台山商业项目的新标杆，不想错过这场盛宴;因此，不少人卖掉步行街的老门面，又四处筹措资金，好不容易成为地王广场的业主。但是，也有不少业主和投资客担心地王广场好景不长，因而没有凑这份热闹;相反，倒是还有一些业主和有实力的老板，趁这次市场变阵之机，低价买下了一些步行街的老门面。
如今，时间已经证明，当时全力以赴奔向地王广场的商家，确实是看走了眼，新的商业标杆没有树起来，他们却陷入无休无止的商业纠纷之中。而当初捡漏步行街的投资客，如今坐拥升值几倍的商业地产。
此情此景，作为开平人，尤其是在步行街和益华商圈经年打拼的老板们，是不是觉得和咱现在面临的市场形势非常之像?新年伊始，商业地产巨子王健林，在全国关掉的10家万达百货，替之以体验性的消费新项目。此外，电商的崛起，也是悬在实体商超头上的一把利剑。
总而言之，在一个四线城市，商业地产的风生水起，不一定意味着市场的繁荣，投资者必须综合考虑项目的价值前景，审慎步入商业地产的 竞猜游戏 之中。
旁白
而今走在大街小巷，细心的你会发现，很多门店是空的或者锁着的。以前，空的店什么时候都有，不过没有现在多，而且是很多。再细心地观察，你会发现，这些店上面写的是出租，而不是转让。新铺出租是正常的，问题是很多店都是老铺。老铺由房东出面直接出租而不是转让，这其中的道道令人深思。
有些店，写的是出售，而不是出租，而且是老铺。为什么不带租出售呢?有些大型商场里，不但门可罗雀，而且是好多门铺是空的。
直到有一天看了一篇关于万达老板王健林的报道，才算解开了心中的迷团。王健林说：中国现在的年消费市场总额是25万亿，在这个25万亿里面，提袋消费占了三分之一，另外的消费占了三分之二。
照这个来算，提袋消费大概是万亿的市场;而淘宝2014年仅 双11 就拿下571亿，全年突破3万亿应该没有悬念。淘宝做的生意基本上是提袋消费，这就占了30%。然后京东呢?苏宁易购呢?另外淘宝的游戏规则破坏了整个提袋消费的生态体系，利润空间没了，都透明了;所以这种趋势只会加速的从线下转移到线上。随着智能的越来越普及，三年内60%也指日可待。到那时，只怕关掉的店更多。
电商的真正发力，其实是2012年下半年开始的，走到2014年，演变成了一个引发多米诺骨牌效应的大变革。中国老话叫 卤水点豆腐 。马云就是 卤水 ，点了中国人这个 豆腐 。他吃了我们的 豆腐 ，爽了，可我们却成了 豆腐脑 。
以前去商场，大部分是买东西的。现在去商场，大部分是吃东西的。以前的临街店面，没空铺，大部分是卖东西的。现的临街店面，好多空铺，不空的，大部分是卖饭的。十个卖饭的老板，只有一个半是赚钱的。另外八个半，要么等着赚钱，要么想着赚钱。
那么，面对电商冲击，开平的商业地产项目该何去何从呢?
（江门 曹乃付 丁田发）