个人简介
许李博，山西弘韬律师事务所专职律师。
擅长领域为民间借贷纠纷、金融借款纠纷等民商事诉讼、刑事辩护及执行案件。许李博律师在承办律师业务中，秉承响应有速度，专业有高度，服务有温度的理念，让法律化繁为简，始终把当事人的合法利益摆在首位。
随着房价的不断攀升，买房已经成为老百姓家里的头等大事。花大价钱买来的房子，与买房时开发商承诺的有出入该怎么办？10月6日，山西晚报记者采访了山西弘韬律师事务所律师许李博。
房子外多出了一面装饰墙
案件的原告是业主杜某，被告是某开发商。年年初，原告杜某看到了被告关于开发某小区的宣传资料及其鸟瞰图。年3月31日，原告与被告签订了认购意向书，并交付了10万元购房款。年6月25日，原告与被告签订了正式的商品房买卖合同。合同内容为原告购买被告开发的某楼。
年4月，交房时原告发现开发商所交的房屋与宣传资料及其鸟瞰图的约定不符。被告在原告所购房屋东面修建了一面装饰墙。这面墙不仅影响了原告所购房屋的采光及通风，且所购房屋阳台粉刷墙皮多处脱落。双方就此协商解决未果，原告遂诉至某法院。案件在审理中，被告对原告阳台的粉刷墙进行了修复。于是，原告放弃了要求被告修复该阳台粉刷墙的诉讼请求。
被告辩称，公司开发的某小区是严格按照法律规定的程序进行建设的，且公司发放的宣传资料是一种要约邀请，因而对当事人之间没有实质内容意义上的约束力。公司没有违反合同的约定，原告要求拆除装饰墙无法律依据，请求法院驳问原告的诉讼请求。
法院判决装饰墙该拆
法院审理后认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，其内容合法有效。开发商在某小区商品房开发预售中的宣传资料与鸟瞰图，就商品房的位置及外观所做的说明和允诺具体确定。且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房合同，但也应当视为合同内容。现被告未征得原告的同意，在原告购买的商品房东面修建了装饰墙。该墙已影响了原告所购房屋的采光和通风，违反了原、被告之间的合同约定，应当承担相应的违约责任。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原告自愿放弃要求被告修复粉刷墙的诉讼请求，予以准许。被告的辩解理由与法律规定不符。法院判决，被告自判决生效之日起15日内拆除原告杜某所购房屋东侧超出客厅窗台水平线以上的装饰墙。
宣判后，开发商提起上诉。理由为：该商品楼是由具有法定资质的设计单位设计的，且经国家监督部门审查合格后才开工建设的。建设设计单位的图纸在先，与客户签订购房合同在后等等。开发商还坚持认为，宣传资料及鸟瞰图只是一种要约邀请。开发商要求撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。
宣传资料到底是要约还是要约邀请
案件有两个关键点。第一是宣传资料及鸟瞰图到底是要约还是要约邀请？第二点是经法定部门批准的房屋设计能否成为当事人合同内容的问题？
根据《合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约邀请是向他人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示。这两个概念，在合同法中十分关键。要约是一方向他方发出订立合同的意思表示，是法律行为。而要约邀请只是引诱他人向自己发出要约，在发出邀请要约邀请人撤回其中邀请，只要未给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人并不承担法律责任。
案件中，开发商作为商品房出卖人，在杜某签订认购意向书并确定所购房屋具体位置时，提供的是某小区商品房开发预售宣传资料及鸟瞰图，并未出示该幢楼的设计图纸。尽管购房合同后面附有所购房屋的平面示意图，但由该图并不能看出所购房屋窗外是否有装饰墙。而在开发商对所售房屋的宣传资料中，杜某所购房屋窗外是平台，并无装饰墙存在。该宣传资料所反映内容，对杜某选择所购房屋的具体位置及对合同的订立有重大影响。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
根据这一规定，案件中，开发商的宣传资料及鸟瞰图应视为要约。杜某在此基础上承诺并与该公司签订了合同，该宣传资料及鸟瞰图应是合同内容。开发商交付房屋时，东侧的窗外有装饰墙，且该装饰墙已确实影响了购房者房屋的通风和采光，已构成违约，应承担相应责任。
至于开发商称其所建房屋经合法审批，有合法有效的设计图这一点。因该设计图并未在订立合同时出示，且该设计图是否合法与杜某房屋通风采光受到实际影响这一事实并无关联。
同时，因设计图纸未向杜某出示，所以它并不能成为合同的内容。开发商出示的宣传资料及鸟瞰图与交付房屋实际不符，只能证明开发商对杜某所购房屋东侧装饰墙的存在情况作了不实宣传。另外，根据合同约定，出卖人有如实告知买受人影响所购商品房质或使用功能的义务。装饰墙影响了杜某所购房屋的使用功能，开发商却并未告知，亦构成违约。
现实生活中，很多房地产买卖纠纷都是因为开发商在商品房开发中未按规定向购房人披露真实信息所引起的。即使是设计图纸出示在后，开发商也应及时告知购房人房屋的设计情况，以便购房人决定是否继续购买。开发商以商业机密为由隐瞒购房人应知情况，从而导致纠纷并引起诉讼。
山西晚报记者郭卫艳