年已进入尾声，楼市刚需、刚改客户群的内心蠢蠢欲动。与全国一线及多数省会城市相比，太原的楼价本就有实惠、选择空间大的优势。而历经两年限购限贷调控*策的盘整，今年全年太原房价上涨动力不足，供应充足的区域楼价不涨反降，这让更多家庭急于实现购房计划。但对于普通家庭来说，在楼价盘整期，选房失策，会损失数万甚至数十万的购房成本。
那么，眼下应该如何选房呢？山西晚报记者采访业内人士，给出实用置业建议，帮助大家摸清楼市现状，理性做出选择——
楼价不稳投资买房需三思如何界定是刚需还是投资？业内人士表示，房子用于自住，就是刚需；而买房是为了房产增值转手投资或出租收益，就是投资置业。根据近期省城房价三、四季度的走势，以及国家严控地产金融风险的*策走向，眼下在省城投资房产的获利空间很有限，三年之内短期持有物业而亏损的概率较高。
投资房产一夜暴富已经成为过去，如果掏空家底投资房产，一旦房价下跌或停涨，投资的房产就是贬值。在投资房产这件事儿上，不少投资者有投资误区，比如，几乎所有购房者认为，开发商不会主动降价。他们断定开发商因担心老业主集体维权，认定商人唯利是图，不会轻易降价。“但年太原市场出现的情况是，在开发商资金周转出现问题时，为了快速回笼资金，开发商也不得不降价促销，以期尽快渡过难关。”一位楼盘营销人员告诉山西晚报记者。
在采访中，不少有投资想法的省城市民告诉山西晚报记者，“把房子租出去，只收取租金，从过去经验来看，仍是稳赚不赔的投资渠道。”但今年太原房屋租赁业务不佳。在全国主流城市中，省城太原的市民收入排名靠后，但房价收入比却高于中部六省的其它省会城市，买房投入成本高，租房收益率不占优势，一套平方米的水电气暖齐全、装修到位的房子，月租元，需要出租50年才能收回本金。
还有购房者认为，看好楼市的主要判断依据是城市化水平不断推升，认为土地稀缺，房价必涨。“这其实是开发商的销售说辞，很多置业顾问说投资房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，是不可再生资源，土地和房子只会越来越贵。然而，像石油等不可再生资源，价格却出现了大幅下跌，土地稀缺，房价也是会出现下跌的。对于房产投资，不可能保障稳赚不赔。今年，在新冠肺炎疫情的影响下，投资房产很多都赔钱了，尤其是商铺投资者，面临的风险更大。粗略计算一下，投资房产成本很高，只是因为在过去20年间太原房价一直上涨，这个投入成本被房价涨幅所掩盖。
投资房产的成本不仅只有购房成本，还有成交税费、折旧、房贷利息等等。“根据专业人士计算，如果30%首付按揭买房，房价每年最低上涨7.5%才能保证不亏本。但是年全国房价均价上涨了6.5%，而年会更低。因此，最近两年持有房产的基本都算亏本了。”在以“房住不炒”为基调的*策导向，以及国家收紧地产企业放贷*策，作为人口吸附能力有限的太原，房价重回年之前的疯狂大涨可能性较小。投资房产和继续持有房产，短期不能带来理想收益，而长期要看人口吸附力和城市发展动力。
刚改置业匹配产品很丰富环境优美、居住舒适度好的高档小区更适合居住。因此，在“房住不炒”的大环境下，未来人们买房更多的是为了自己居住。
对于改善型购房，很多人仍然看好省城楼市，供货足、产品丰富。从去年开始至今，省城楼市产品更多地瞄准改善型购房的需求，一些新入市的项目都会设计规划有洋房、大平层等产品，户型也以多空间布局设计为主，使改善型购房需求的热潮成为楼市营销的主力。
对于改善型购房的买房人来说，改善就要提升居住的品质。因而改善型选房更注重户型的布局设计和住区环境以及周边的配套设施，新房源的入市，让改善型购房者有了更多的选择，但也让买房人难以取舍，从目前市场在售楼盘来看，改善型需求中对洋房和大户型产品占有相当大的比例。
一位置业顾问表示，就今年其所经手销售的房屋来看，太原市中心的新建商品房小区，地理位置好，而且小区环境和居住舒适度都会比同地理位置的老小区优越不少。再比如，郊区的低层洋房、联排等高端住宅，现在由于地理位置和交通的原因，性价比高。
而随着城市发展，这些房子眼下的地段劣势将被淡化，小区的舒适度会更加突出，满足业主的改善型居住需求。
现房优于期房毛坯优于精装今年，包括太原在内，全国多个城市都出现了开发商资金断裂导致楼盘烂尾的案例。因此，业内人士建议购置现房优于购置期房。
期房是还未建成的房子，购房者在交首付款时甚至楼盘还未打完地基，离交付和入住还需要一至两年甚至三年的时间，期房要签预售合同，等房子建好后，才能交付使用。在房子尚未竣工就出售的期房，存在一定购买风险。以省城太原为例，期房项目交房业主维权的事件很普遍，一些前期承诺的规划可能会改变，甚至开发商出现资金周转问题，项目会烂尾；另外，根据沙盘、规划图、效果图、区位概念图买房的购房者，无法切身感受到户型、采光、楼宇间距、公建布局，以及小区与城市其它建筑物物理关系的优劣。比如精装房买家秀和卖家秀差别过大、厨房置放燃气灶空间存在安全隐患、规划小学不翼而飞、社区商业噪音嘈杂等，均是期房业主收房维权的主要内容。
现房顾名思义就是已经建好并主体完工的房子，一般开发商做完内部装修、办完全部手续就可以交房。现房价格相比期房时要略贵一些。对于品质较好楼盘、楼层较好的房屋往往被先到者买走，选择范围缩小。同时，现房的设计、规划在建成前两三年，规划及配套概念比期房要老旧、落伍一些。
省城楼市中，期房预售是主流产品，一些规模超大的楼盘会分期开发，业主选择现房困难，也可以选择已经部分交房、业主口碑佳的大楼盘，购买其后期开发的产品，可以避开一些期房的坑。
因国家加强了房企金融风险监管，提高房企开发贷的放贷要求，部分房企目前资金链异常紧张。尤其是三年前靠高杠杆疯狂扩张的个别房企大鳄，眼下回款压力大，企业急于提高利润、加快工期、降低装标及建标，而这些操作从表象上看是房价降了，但实则带来的是建设质量标准下降、小区绿化和基础配套设施缩水。所以，业主买现房、买毛坯房相对更为妥帖。
END
采写丨山西晚报全媒体记者张磊
编辑丨山西晚报全媒体编辑冯洁
值班主任丨戎紫冰
值班编审丨刘子平
楼市风云在变
戎姐看房为你不变
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